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刘玥18部作品全集

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4 如何促进房地产健康发展?短期调控,长效机制纵观全球,很少有国家可以保持房价长期稳定,但德国却“独善其身”。从1977年至今,德国人均收入增长约3倍,但同期名义住房价格仅上涨约60%,房价收入比较低,这提高了民众的幸福度,也成就了“德国制造”。全球各国普遍受诱惑刺激房地产泡沫,而泡沫崩溃又带来沉重代价,比如1991年日本房地产泡沫和2008年美国次贷危机,唯有德国没有出现过严重的房地产泡沫和危机。德国房价为何长期稳定?对我们有哪些启示?(参见第八章《德国房价为什么长期稳定、在全球独善其身?》,任泽平、甘源),研究发现:1)德国长期实行以居住导向的住房制度设计,并以法律形式保障。德国政府始终把房地产业看作是属于国家社会福利体系的一个重要组成部门,没有过多地强调其“支柱产业”的地位。政府重视发展高附加值和技术密集型的汽车、电子、机械制造和化工等产业,成就“德国制造”。德国的《住房建设法》、《住房补助金法》、《住房租赁法》和《私人住房补助金法》分别为社会保障住房供给、中低收入的房租补贴、租赁市场的规范和私有住房提供了法律框架,被称为德国住房政策的“四大支柱”( 陈洪波、蔡喜洋,2015)。2)充足稳定的住房供给,规范发达的租赁市场,住房拥有率低、租房比例高。经过战后重建,到1978年,平均每户家庭有1.21套住房,长期的住房紧张问题得到缓解。德国政府大力推动廉价住房建设,同时支持建设福利性公共住房建设,政府根据家庭人口、收入、房租给予居民房租补贴,确保每个家庭有足够的租房支付能力,86%的德国人可以享受不同额度的租房补贴。保护承租者的租赁市场,《租房法》规定房租涨幅不能超过合理租金的20%,否则房东就构成违法行为,房客可以向法庭起诉;如果超过50%,就构成犯罪。住房拥有率较低,租房比例较高,德国的住房拥有率平均一直在40%多,有一半多的家庭均通过租房解决住房问题。3)严厉遏制投机性需求和开发商暴利行为,合理稳定的住房投资回报率。德国先后出台了多项严厉遏制住房投资投机性需求和开发商获取暴利行为的政策。在住房交易中,若未满10年出售,需缴纳25%的资本利得税。如果开发商制定的房价超过合理房价的20%,购房者就可以向法庭起诉。如果超过50%,就定性为“获取暴利”,开发商将面临高额罚款和最高三年徒刑的严厉惩罚。德国住房市场具有较为稳定的投资回报率,长期稳定在4%-5%之间。4)货币政策首要目标是控通胀,物价长期平稳。德国联邦银行长期实行稳健的货币政策,通货膨胀水平长期维持在较低水平,CPI基本控制在2%以内。德国央行的这一传统也在欧央行中得以传承。5)实行长期稳定的房贷政策。德国实行“先存后贷”合同储蓄模式和房贷固定利率机制,为稳定购房者预期和房价水平提供制度保障。德国对住房储蓄业务实行严格的分业管理,购房者不会受到国家宏观调控政策特别是货币政策变动的影响,也不受通货膨胀等利率变动的影响。第一,德国居民要得到住房储蓄银行的购房贷款,必须在该银行存足相应款项,一般是存款额达到储蓄合同金额的50%以后,住房储蓄银行才把合同金额付给储户。第二,存贷利率固定不变。存贷款利率分别是3%和5%,抵押贷款固定利率期限平均为11年半。6)德国的城市体系是多核心且均衡发展。据2006年德国官方数据显示,德国有11个城市群,人口占比71.98%,GDP占比73.14%。德国城市可以均衡化发展很大程度来自不同差异化的特殊产业集群,如图特林根地区的医学技术研发区、科隆的展览区、法兰克福的金融服务区等。合理的城市布局,使大多数德国居民分散在众多中小城市里。

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前期较低的土地成本和销售单价提升,提升了佳兆业集团2018年的利润率水平。集团毛利率同比增长约1.5个百分点至28.8%,年度毛利约111.29亿元,同比增长24.6%。核心净利润率提升幅度更大,由上一年的3.6%上升8.6个百分点至12.2%,这使得佳兆业的核心净利润录得303.8%的年度增长,达到47.29亿元。

2019年第三季业绩报告显示,今年前三季期共实现营收8.8亿元,同比下降1.44%;净利润779.86万元,同比增加263.51%;但在扣除非经常性收益后,净利润则为-4343万元,较去年同期的-1517.5万元有所扩大。此外,两面针公告显示,房开公司2018年净利润为亏损169.64万元;2019年上半年未经审计净利润为亏损176.48万元。纸品公司2018年净利润为亏损4554.03万元;2019年上半年未经审计净利润为亏损2847.88万元。

燃财经:这支线下服务团队一共有多少人?沈鹏:600人左右。燃财经:事件发生后你面临着什么样的压力?沈鹏:我对外没有太大压力,坦诚对待就好。对内反而没来得及做太多沟通,导致个别一线的工作人员内心压力非常大。事发当天我们宣布停止线下团队服务,但第二天,一位长春的同事接到了病患的请求,希望能帮忙交证明材料,表达很诚恳,这名同事就去了,顺手留了几张宣传材料就走了,结果后面就有人发现了宣传材料,立刻就有传闻说我们出尔反尔,还有线下人员在照常工作。员工觉得我是来帮助别人的,结果给公司背了锅,内心很委屈。

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